Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры

Формула расчета неустойки за просрочку передачи квартиры

Калькулятор работает по правилам расчёта неустойки, описанным в ч. 2 ст. 6 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве"

С 1 января 2016 года в расчётах пени по 214-ФЗ ставка рефинансирования ЦБ РФ была приравнена к ключевой ставке ЦБ

С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Если дольщиком выступает физическое лицо, то по сравнению с юридическим лицом пени начисляются в двойном размере

—> Внимание! 15 декабря 2017 года в 13:30 (Мск) ЦБ РФ примет решение о размере ключевой ставки. Будьте внимательны. Ожидается снижение до 8,00%

! Обращаем ваше внимание, что в сети можно найти немало калькуляторов неустойки по ДДУ, которые считают неверно.
Их типичная ошибка, что они вычисляют процент за каждый день просрочки сдачи дома, округляя его до 3х разрядов после запятой, а то и до 2х.
Например, для ставки ЦБ 11% формулу 2 × 11/300 они рассчитывают как 0,073. Однако на самом деле результат расчёта равен 0,073333(3)
Таким образом происходит сильное искажение результатов пени. Например, при стоимости договора 10 000 000 рублей, периоде просрочки сдачи дома с 02.01.2016 года по 31.03.2016 года, — в некоторых популярных калькуляторах получается результат пени 657 000 рублей. Но правильный результат 660 000 рублей.

! Внимание! Суды могут снизить неустойку в 360 раз!
И ссылаться они будут на Определения ВС РФ!
Почему так происходит и как с этим бороться? Подробнее в нашей статье.

Однажды, Госдума, наблюдая за страданиями дольщиков, решила, наконец, нанести упреждающий удар по затягиванию сроков строительства. По мнению представителей народа, у застройщика должен быть экономический стимул по своевременной передаче квартир. Ура, сказали граждане. Застройщик должен платить неустойку.

Предположим, вы тоже решили стать дольщиком. Кому не хочется им быть в наше время. Вы берете все свои сбережения, идете к застройщику и подписываете договор ДДУ. Кто бы мог подумать, но по истечении длительного отрезка времени застройщик все строит и строит дом, а квартиру не передает. Есть твердое желание его простимулировать.

Как рассчитать неустойку, чтобы подать в суд и тем самым привлечь застройщика к ответственности.

Пункт 2 статьи 6 Закона о ДДУ (ФЗ-214) говорит, что неустойка за каждый день просрочки равна 1/300 ставки рефинансирования от цены договора. Если дольщик гражданин, то все это великолепие мы умножаем на цифру 2. Звучит как-то сложно. Не так ли?

Вы хотите знать:

а) как считать неустойку по этой формуле в конкретном случае;

б) с какого момента начинает собственно капать неустойка.

Разберем на конкретных примерах.

Пример 1. Классический случай

Стоимость квартиры (цена договора) – 1 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры – не позднее 4 квартала 2017 года.

Квартира передана – 15 мая 2018 года

Дольщик (гражданин) – Иванов Иван

Верховный Суд говорит, что неустойка начинает течь «с первого дня после последнего дня, когда квартира должна была быть передана по договору». Перевожу на русский язык. В этом случае квартира должна быть передана не позднее 31 декабря 2017 года (для понимания квартал равен 3-м месяцам; в году 4 квартала).

Это значит, что 31 декабря 2017 года – последний день – красная черта. Соответственно неустойка начинает течь с 01 января 2018 года. Это собственно первый день просрочки!

Важно помнить. Ставка рефинансирования с 2016 года равна ключевой ставке. Поэтому формула становится такой: 1/300 * ключевая ставка * цена квартиры * количество дней просрочки * 2 = неустойка.

Поскольку ключевая ставка иногда меняется, мы рассчитываем неустойку по периодам действия разных ключевых ставок (изменения в ставках можете смотреть здесь http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_12453/886577905315979b26c9032d79cb911cc8fa7e69/.

За 2018 год (на момент написания статьи) действовали три ключевые ставки.

  • С 01.01.2018г. по 11.02.2018г. – 7,75 %
  • С 12.02.2018г. по 25.03.2018г. – 7,5 %
  • С 26.03.2018г. по 15.05.2018г. – 7,25 %

Теперь считаем неустойку по периодам и далее складываем результаты.

  • С 01.01.2018г. по 11.02.2018г. прошел 41 день. Неустойка = 1/300 * 0,0775 (ключевая ставка) * 1 000 000 (цена квартиры) * 41 (дни просрочки) * 2 = 21 183, 33 рублей.
  • С 12.02.2018г. по 25.03.2018г. прошел 41 день. Неустойка = 1/300 * 0,075 * 1 000 000 * 2 * 41 = 20 500 рублей.
  • С 26.03.2018г. по 15.05.2018г. прошло 50 дней. Неустойка = 1/300 * 0,0725 * 1 000 000 * 2 * 50 = 24 166, 66 рублей.

Итоговая сумма неустойки за период просрочки с 01.01.2018г. по дату приемки квартиры 15.05.2018г. = 21 183, 33 + 20 500 + 24 166, 66 = 65 849, 99 рублей

Пример 2. Привязка срока сдачи к вводу объекта в эксплуатацию

Цена квартиры – 1 000 000 рублей

Срок окончания строительства – 2 квартал 2015 года

Срок передачи квартиры – 6 месяцев с момента получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию

Дольщик – Иван Иванов

Данный пример несколько сложнее предыдущего. Он решается двумя способами в зависимости от того, когда выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. Я специально назвал предыдущий пример классическим, поскольку он встречается в большинстве случаев и какую-либо сложность в себе не несет. Сроки передачи квартиры четко установлены – либо не позднее конкретной даты, либо не позднее конкретного квартала определенного года.

Читайте также:  Пособие по безработице инвалидам 2 группы

Но есть нетипичные ситуации. Некоторые застройщики, как субъекты с большей переговорной мощью, часто подсовывают в договор ДДУ «свинью». В роли свиньи выступает условие, что застройщик передает квартиру в течении определенного времени с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В чем кроется дьявол. Дьявол кроется в том, что пока застройщик не введет объект в эксплуатацию, сроки сдачи квартиры не идут. То есть объект можно строить годами и при этом не нести какой-либо ответственности. Получается, дольщик находится в подвешенном состоянии.

Рассмотрим две ситуации.

Пример 2.1. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено по истечении планируемого срока окончания строительства.

Цена квартиры – 1 000 0000 рублей

Срок окончания строительства – 2 квартал 2015 года

Срок передачи квартиры — 6 месяцев с момента получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию

Разрешение получено – 01 января 2016 года

Квартира передана – 10 марта 2016 года

Дольщик — Иван Иванов

Раньше в судебной практике господствовал подход: вы так договорились, неустойка вам не положена, в иске отказать.

Но Верховный Суд в одном из своих дел сказал (Определение 32-КГ16-7 http://vsrf.ru/stor_pdf.php? >

«Конкретной даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию договор участия в долевом строительстве не содержит. Единственным конкретным сроком, предусмотренным договором для определения срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является срок окончания строительства дома, указанный в пункте N.

Именно по указанному сроку истец, который является потребителем услуги, может ориентироваться о сроке передачи ему квартиры. Если дом застройщиком был бы построен, то установленные 6 месяцев являлись бы достаточным сроком для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»

Это значит, что наш пример мы решаем следующим образом. Строительство должно было быть окончено не позднее 30 июня 2015 года. Значит к 01 июля 2015 года мы прибавляем полгода на введение объекта в эксплуатацию и получаем, что квартира должна быть передана не позднее 31 декабря 2015 года.

Период просрочки – 01.01.2016г. – 10.03.2016г. Прошло 69 дней. Ключевая ставка – 11%. Неустойка = 1/300 * 0,11 * 1 000 000 * 2 * 69 = 25 132, 45 рублей.

Примером из нашей практики может послужить дело Проскурнина против ЛСТ Гатчина № 2-786/2017 (Гатчинский городской суд Ленинградской области https://gatchinsky—lo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=57146855&delo_ >

Пример 2.2. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено раньше планируемого срока окончания строительства

Цена квартиры – 1 000 0000 рублей

Срок окончания строительства – 2 квартал 2015 года

Срок передачи квартиры — 6 месяцев с момента получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию

Разрешение получено — 01 января 2015 года

Квартира передана – 30 декабря 2015 года

В данном примере раньше некоторые суды опять истолковывали все в пользу застройщика. Они отсчитывали 6 месяцев не с момента фактического получения разрешения, а с даты планируемого окончания строительства.

Верховный Суд опять встал на защиту дольщиков (Определения: 33-КГ17-23 http://vsrf.ru/stor_pdf.php? >

Получается этот пример мы решаем следующим образом. К дате фактического получения разрешения прибавляем 6 месяцев и получаем срок передачи квартиры – не позднее 30 июня 2015 года (01.01.2015г. + 6 месяцев).

С 01.01.2015г. по 30.12.2015г. прошло 182 дня. Ставка рефинансирования – 8, 25 %. Неустойка = 1/300 * 0,0825 * 1 000 000 * 182 * 2 = 100 100 рублей.

В чем разница. Почему в одном случае считаем все от срока окончания строительства, а в другом от фактического получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Очень просто. Считается, что в первом примере, коль есть четкий план строительства, 6 месяцев достаточно, чтобы ввести объект в эксплуатацию. Дольщик не должен быть в подвешенном состоянии. Во втором случае, считается, что коль ты дом построил раньше плана, молодец, не тяни с передачей квартир. 6 месяцев для их передачи должно быть достаточно.

Теперь перейдем к часто задаваемым вопросам касаемо взыскания неустойки.

Вопрос 1. Можно ли подавать в суд на неустойку, если квартира еще не передана?

Ответ: Да, можно. Никаких препятствий к этому нет. Собственно для этого неустойка и существует, чтобы стимулировать застройщика. Неустойка течет с первого дня просрочки вне зависимости от того, принята квартира или нет.

Вопрос 2. Если часть цены квартиры оплатил банк, то, как рассчитывать неустойку: от всей цены или только от той части, которую оплатил сам?

Ответ: От всей цены. Закон четко и ясно дает нам на это ответ. Вне зависимости от того, сколько за квартиру заплатили лично вы, формула расчета не меняется.

Вопрос 3. Если в договоре ДДУ два или более дольщиков, как считаем неустойку?

Ответ: Считаем общий размер неустойки и делим ее на количество дольщиков в равных долях. Вопрос чисто технического плана, который легко решается в судебной практике.

Вопрос 4. Если моя обязанность по уплате квартиры возникает только после ее передачи, я могу подавать в суд на неустойку, если передача осуществлена с нарушением сроков?

Ответ: Разумеется. Неустойка установлена за нарушение застройщиком своего обязательства. В отличие от вас он его нарушил.

Читайте также:  Пополнение чистых активов учредителем

Вопрос 5. Если по договору изначально за квартиру плачу я, но при этом я не исполнил свое обязательство по уплате. Что с неустойкой?

Ответ: По тексту ст.328 ГК РФ предполагается, что другая сторона вправе не исполнять свое обязательство, пока вы не исполните свое. В этом случае ни о какой неустойке речи быть не может. Сначала заплати, потом получи квартиру. Раз я могу не передавать квартиру, значит я не могу нести ответственность за просрочку ее передачи. Логично.

Вопрос 6. Я приобрел квартиру в строящемся доме по переуступке (цессии). Как считать неустойку?

Ответ: Если вы специально не оговорили уступку прав в части, то считаете неустойку с первого дня просрочки. В этом смысл уступки – в покупке права требовать квартиру и всей начисленной неустойки. Проще говоря, вы заменили предыдущего дольщика и получили все «плюшки», которые начислены и будут начислены в будущем (об этом более подробно в нашей статье про переуступку http://antistrach.ru/vzyskanie-neustojki-pereustupka-dogovor-ddu/ ).

Вопрос 7. Я, будучи гражданином, приобрел квартиру в строящемся доме по переуступке у юридического лица. Как считать неустойку? Что с потребительскими «плюшками» в виде штрафа и компенсации морального вреда?

Ответ: С потребительскими «плюшками» все великолепно. Они ваши. Больше скажу, вы рассчитываете неустойку с первого дня просрочки так как, если бы вы изначально заключили ДДУ, т.е. в двойном размере. Верховный Суд об этом сказал в своем обзоре практики от 19.07.2017г. https://vsrf.ru/documents/thematics/16258/ . Логика такая: предполагается, что, по сути вы покупаете квартиру через уступку. Коль так, то вы должны получить те же самые гарантии, что остальные дольщики, которые покупают квартиры у застройщиков напрямую.

Вопрос 8. Если я приобрел квартиру по переуступке, но в договоре уступки сроки передачи отличаются от сроков в самом договоре ДДУ, как считать неустойку?

Ответ: Считать, так как указано в самом договоре ДДУ. Уступка не может изменить условия договора ДДУ.

Вопрос 9. Если договор расторгнут, могу ли я подавать в суд на неустойку?

Ответ: Разумеется. Расторжение договора не освобождает от ответственности за его нарушение. Если есть просрочка, значит есть неустойка.

Вопрос 10.Если я подписал доп.соглашение к договору ДДУ, по которому сроки передачи квартиры перенесены, то за прошлый период могу взыскать неустойку?

Ответ: Да. При изменении договора обязательства сторон изменяются на будущее время. Это значит, неустойка уже успела накапать. Ее вы считаете по момент подписания соглашения о переносе сроков.

Вопрос 11. Если у меня договор с ЖСК, могу ли я взыскать неустойку с застройщика?

Ответ: Нет, не можете. К вашим отношениям положения 214-ФЗ не применимы.

На этом мы заканчиваем наш краткий экскурс по миру неустоек.

Если вас это заинтересовало, обращайтесь, поможем отсудить максимальное количество денег с застройщика.

На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.

Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,25% годовых (по состоянию от 26.06.2019).

Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.

Дата передачи объекта долевого строительства по договору *

Рассчитать на текущее число Ввести реальную дату передачи объекта:

Физическое лицо Юридическое лицо

Считаем по ставке:

* — поля, обязательные для заполнения Рассчитать

Количество дней просрочки: 280

Неустойка: 39 447 руб.

Штраф: 19 724 руб.

Итого застройщик должен оплатить:

По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.

Когда и за что можно требовать неустойку

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:

за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

штраф в размере 50% от неустойки;

штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

компенсацию за моральный ущерб;

Читайте также:  С какого года 5 лет в собственности

возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

оплату судебных издержек.

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Как правильно посчитать пени?

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Пример первый

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.

Просрочка составила 30 календарных дней.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

  • до 31.12.2015г. включительно, по ставке рефинансирования 8,25 процентов годовых.
  • с 01.01.2016г. по 13.06.2016г., по ключевой ставке 11 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 31.07.2015г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. по ключевой ставке — 10,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 10.06.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 19.09.2016г. по 26.03.2017г. по ключевой ставке — 10 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.09.2016г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 27.03.2017г. по 01.05.2017г. по ключевой ставке — 9,75 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 24.03.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 02.05.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9,25 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).
  • с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
  • с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке — 8,25 процентов годовых.

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Расчет по каждому периоду действия ставки

Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.

Ссылка на основную публикацию
Увольнение в случае ликвидации организации
Ликвидация предприятия ведет к полному прекращению его деятельности. Вследствие этого трудовые договоры с сотрудниками расторгаются, происходит увольнение при ликвидации. В...
Столбик у тротуара или дороги
Слово из 5 букв, первая буква - «Т», вторая буква - «У», третья буква - «М», четвертая буква - «Б»,...
Стоит ли проводить газ в частный дом
Наличие коммуникаций является важным фактором для комфортного проживания в загородном доме. Увы, но даже в Московской области, на территории множества...
Увольнение как не выдержавшего испытательный срок
Мы рассказывали в нашей консультации об испытательном сроке при приеме на работу, его продолжительности и случаях, когда испытание работнику устанавливать...
Adblock detector