Оценка земли и иной недвижимости

Оценка земли и иной недвижимости

При определении кадастровой стоимости недвижимости учитывается расположение и планировка объекта, престижность района, а также наличие и качество инфраструктуры.

Максимальный срок действия кадастровой оценки земли — 5 лет, после чего требуется повторить процедуру оценивания кадастровой стоимости участка.

В случае несогласия с проведенной оценкой, завышения кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по переоценке или в суд.

Проведение оценки кадастровой стоимости имущества с помощью независимого эксперта может существенно снизить сумму налога на собственность или значительно повысить компенсацию в случае отчуждения в пользу государства.

При заказе оценки кадастровой стоимости имущества необходимо убедиться в том, что организация является членом СРО, имеет необходимые лицензии и разрешения, а специалисты числятся в Едином государственном реестре кадастровых инженеров.

С 2016 года владельцы и арендаторы земли вынуждены платить налог на свою недвижимость, исходя из кадастровой стоимости. Установленная экспертами цена участков при этом может существенно превышать реальную рыночную стоимость. Многие признаются, что с изменением законодательства налоговые затраты возросли в десятки раз и для некоторых стали непосильными. Мы поговорим о том, как рассчитывается кадастровая стоимость и какие шаги предпринять тем, кто не согласен с результатами оценки.

Что такое кадастровая стоимость и как ее узнать

Каждый объект недвижимости можно оценить в денежном выражении, будь то земельный участок, сооружение, здание или помещение в нем. Согласно отечественным нормам речь может идти о рыночной (РС) и кадастровой стоимости (КС). В первом случае — это цена, по которой участок может быть продан с учетом всех его особенностей и текущей ситуации на рынке. Во втором — цена участка с точки зрения государственных органов. Причем кадастровая стоимость, согласно приказу Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», не должна превышать рыночную. К сожалению, это требование не всегда исполняется. Причин тому масса: от неверно подобранной методики оценки до ошибок в расчетах. Чем это грозит? Финансовыми потерями. Дело в том, что именно кадастровая стоимость является точкой отсчета для расчета:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи недвижимости;
  • арендной ставки, если арендодатель — государство;
  • штрафов. Например, при нецелевом использовании участков (ст. 8.8 КоАП);
  • других пошлин и платежей. Например, при изменении вида разрешенного использования земли в Московской области, платеж составляет разницу между новой и старой кадастровой стоимостью, помноженную на коэффициент.

Переоценка кадастровой стоимости происходит не реже чем один раз в пять лет и не чаще чем раз в три года (для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — два года). Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» право проводить процедуру принадлежит сотрудникам специализированных бюджетных учреждений, но пока их штат еще не сформирован, оценку могут осуществлять лицензированные частные оценщики.

Определение кадастровой стоимости проходит в три этапа:

  • принятие решения о проведении оценки;
  • собственно оценка;
  • утверждение полученных результатов.

Если с первой и последней частью все понятно, то о самой процедуре оценивания недвижимости мы поговорим детальнее.

Порядок расчета кадастровой стоимости земельного участка

Итак, задача оценщика сводится к тому, чтобы объективно определить цену собственности. Влиять на оценку будет множество факторов:

  • регион расположения и экономическая ситуация;
  • конкретное местоположение объекта, так называемая удаленность от ценообразующих факторов. Например, земельный участок в престижном районе населенного пункта или, наоборот, вдалеке от всех крупных городов оценивают по-разному;
  • категория земельного участка. Участок, относимый к поселению, будет иметь цену отличную, например, от земель сельхозназначения;
  • вид разрешенного использования (ВРИ). Земля для дачного строительства будет стоить дороже соседнего участка, если тот имеет ВРИ, например, «огородничество»;
  • наличие коммуникаций;
  • наличие построек или «недостроя».

Эксперт не рассматривает каждый объект индивидуально. Их распределяют на группы и подгруппы, исходя из общих признаков. Для оценки кадастровой цены в группе используют один из методов массовой оценки:

  • сравнительный — цену на недвижимость вычисляют по суммам сделок купли-продажи в данном регионе и районе на аналогичные объекты. Этот подход является предпочтительным, остальные применяют в тех случаях, когда невозможно применить сравнение;
  • доходный — объект оценивают, исходя из возможного дохода от него, например, прибыли от аренды недвижимости;
  • затратный — подход актуален, например, для оценки земель общего пользования, принадлежащих садовому товариществу. Подобные объекты обычно не встречаются в продаже, дохода с них не получают, зато можно учесть расходы: например, на строительство дорог и периодический ремонт;
  • комбинированный — сочетает два и более предыдущих подхода.

Если для объекта невозможно применить вышеперечисленные методы массовой оценки, его рассматривают индивидуально.

Результатом применения метода(-ов) является вычисление удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) — то есть, условной рыночной цены одного квадратного метра земли для данной группы или подгруппы.

С конечной КС конкретного земельного участка все просто: это УПКС, умноженный на количество квадратных метров. Для примера: допустим, показатель в одном коттеджном поселке Подмосковья составил 1000 рублей за квадратный метр. Таким образом, кадастровая стоимость участка площадью десять соток (1000 м 2 .) будет 1 000 000 рублей.

Как рассчитывается кадастровая стоимость зданий, сооружений, помещений и иных объектов недвижимости

В процессе оценки определяют не только стоимость земли, но и любой недвижимости, на ней расположенной. Порядок расчета аналогичен земельным участкам, но коэффициенты, влияющие на стоимость, будут несколько отличаться. Например, для строения любого типа имеет значение материал стен и год постройки: кирпичный дом стоит дороже деревянного, а ветхое здание — дешевле нового.

Поскольку любое сооружение считают неотделимым от земли, их кадастровую стоимость суммируют. Например, мы рассмотрели участок в 10 соток с КС, равной 1 000 000 рублей. Если на нем расположен дом, оцененный в 2 000 000 рублей, и гараж с ценой 500 000, то стоимость участка в документах будет уже 3 500 000 рублей.

Как узнать кадастровую стоимость?

После того как КС недвижимого имущества прошла этап утверждения, ее можно легко узнать одним из следующих способов:

  • в онлайн-справочнике на сайте Росреестра;
  • на публичной кадастровой карте;
  • в территориальном органе кадастровой палаты, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости;
  • в МФЦ, заказав выписку;
  • заказав выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.

Чтобы узнать стоимость, достаточно знать кадастровый номер земельного участка либо адрес объекта недвижимости. В первых двух случаях получить информацию можно бесплатно и практически мгновенно. Чтобы оформить официальный документ, придется обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или через сайт Росреестра. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно. В случае заказа выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах цена услуги для физических лиц составит 250 (за электронный документ) или 400 рублей (за бумажную версию), а срок получения — три и более рабочих дней. Официальный документ необходим, например, в том случае, если собственник собирается оспаривать существующую кадастровую стоимость недвижимости.

Знать кадастровую стоимость собственного участка или того, который планируется к покупке, — крайне полезно. Это дает возможность более трезво оценить рыночную стоимость земли и построек, а также узнать размер налогов и возможных штрафов. Если выяснится, что КС завышена — это повод оспорить ее.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Дмитрий Строк, руководитель практики «Оценка» КСК групп:

«Если собственник или арендатор не согласен с государственной оценкой стоимости земли, он может обратиться в комиссию по переоценке или в суд. Процедура потребует обязательного участия лицензированного эксперта, который установит реальную рыночную стоимость объекта. На основании заключения специалиста комиссия или суд примет соответствующее решение и изменит кадастровую стоимость недвижимости. На практике это означает, что собственник может существенно сократить свои расходы по налогам на имущество.

Процедура с каждым годом становится все более популярной — разовые затраты на оспаривание более выгодны, чем завышенные платежи. Последние изменения законодательства, кроме того, позволяют собственнику или арендатору земли взыскать с государственных органов сумму ущерба за весь период, в течение которого кадастровая стоимость земли была завышена».

Государственная кадастровая оценка проводится для определения кадастровой стоимости земли и иной недвижимости с тем, чтобы в дальнейшем эта стоимость применялась при налогообложении.

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки, или в результате оспаривания стоимости, определенной при проведении такой оценки, или исправления допущенной при этом ошибки. Для вновь учтенных (измененных) объектов недвижимости кадастровая стоимость определяется в особом порядке (см. далее).

Проведение кадастровой оценки в России началось в 2000 г. (тогда ей подлежала только земля). Такая оценка проводилась турами — раз в пять лет. Вплоть до 2010 г. ее проводили уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (сначала Госкомзем России, затем — его правопреемники, соответственно, Росземкадастр, Роснед- вижимость, Росреестр) и находившиеся в его ведении предприятия и организации. С 2007 года к земельно-оценочным работам стали привлекаться оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке в соответствии с требованиями Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Читайте также:  Акт субъектов федерации это

В 2010 году порядок проведения оценки существенно изменился. Во-первых, он стал регулироваться не подзаконным актом (как ранее), а законом. Для этого Федеральный закон от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был дополнен новой главой III. 1. «Государственная кадастровая оценка». Во-вторых, такая оценка стала охватывать не только земли и земельные участки, но и другие объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости. В-третьих, основная часть работ по проведению оценки была передана независимым оценщикам (конкретный исполнитель оценочных работ определялся на конкурсной основе). Росре- естр же и подведомственные ему учреждения продолжали определять кадастровую стоимость только для объектов, вновь учтенных в кадастре (между турами оценки), а также для таких, характеристики которых изменились.

С 2017 года правила проведения государственной кадастровой оценки вновь изменились — вступил в силу Закон о кадастровой оценке. Теперь ее выполняют специализированные бюджетные учреждения. Государственная кадастровая оценка включает в себя совокупность следующих процедур: 1) принятие решения об ее проведении; 2) определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах оценки; 3) утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

Основой для определения кадастровой стоимости признана рыночная и иная информация, связанная с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости. Принципами оценки провозглашены единство методологии, непрерывность актуализации необходимых для ее проведения сведений, независимость и открытость процедур каждого этапа оценки, экономическая обоснованность и проверяемость полученных результатов.

Проводят государственную кадастровую оценку бюджетные учреждения, специально создаваемые органами государственной власти субъектов РФ исключительно для целей такой оценки. Такие учреждения не вправе выполнять иные оценочные работы, на них возложены следующие полномочия:

  • • определение кадастровой стоимости объектов недвижимости как при проведении государственной кадастровой оценки, таки в отношении вновь учтенных объектов недвижимости, а также таких, ранее учтенных объектов, количественные или качественные характеристики которых изменились в период между турами оценки;
  • • сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости;
  • • предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;
  • • рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

На такие учреждения возложены следующие обязанности:

  • • соблюдение требований законодательства, регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки;
  • • исследование необходимой для определения кадастровой стоимости документации;
  • • представление в орган Росреестра информации, необходимой для ведения ЕГРН, а также для целей определения кадастровой стоимости (последний вид информации — о состоянии рынка недвижимости — представляется ежеквартально);
  • • хранение копий документов и материалов, которые использовались при определении кадастровой стоимости (не менее восьми лет), а также формируемых в ходе ее определения отчетов и документов;
  • • представление указанных копий по требованию правоохранительных, судебных и иных уполномоченных государственных органов.

К работникам бюджетного учреждения, непосредственно осуществляющим определение кадастровой стоимости, предъявляется ряд требований: 1) быть гражданами РФ; 2) иметь профильное высшее образование или пройти профессиональную переподготовку в области государственной кадастровой оценки; 3) иметь опыт работы, связанной с определением стоимости объектов недвижимости (не менее трех лет профессиональной деятельности); 4) иметь основным место работы только соответствующее учреждение; 5) не иметь непогашенной или неснятой судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. В дополнение к указанным требованиям (федеральным) уполномоченный орган субъекта РФ вправе установить также дополнительные требования. В качестве ограничения для указанных работников установлен запрет осуществлять деятельность, направленную на установление рыночной стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.

Периодичность проведения государственной кадастровой оценки — не реже одного раза в пять лет, но не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года). Кроме того, с 2020 г. предусмотрена возможность проведения внеочередного тура оценки. Он проводится только в случае снижения на 30% и более индекса рынка недвижимости в регионе или в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в отношении 30% и более учтенных объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта РФ, т.е. внеочередная оценка может проводиться лишь в целях снижения текущих величин кадастровой стоимости.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный орган субъекта РФ, в указанном решении должны содержаться следующие сведения:

  • • год проведения работ по определению кадастровой стоимости;
  • • вид (виды) объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки; если такими объектами являются земельные участки, то категория (категории) земель;
  • • наименование субъекта РФ, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки.

Информация об этом решении в 30-дневный срок размещается на официальном сайте принявшего это органа, на информационных щитах, а также публикуется средствах массовой информации.

На стадии подготовки к проведению очередной государственной кадастровой оценки (до 1 января года, в котором она будет проводиться) выполняются следующие работы (действия):

  • 1) бюджетное учреждение осуществляет сбор и обработку информации, необходимой для определения кадастровой стоимости подлежащих оценке объектов. При недостаточности имеющейся у него информации оно направляет запрос в органы государственные власти и местного самоуправления, а также в подведомственные им организации (в частности, специализирующиеся на ценообразовании и сметном нормировании при градостроительной деятельности, на земельных отношениях, мониторинге земель, изучении и охране природных ресурсов). Правообладатели же объектов недвижимости вправе предоставить указанному учреждению декларации о характеристиках соответствующих объектов (информационное сообщение о проведении оценки должно содержать указание на такую возможность);
  • 2) орган Росреестра по запросу уполномоченного органа субъекта РФ формирует на основании сведений ЕГРН перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, и направляет его в бюджетное учреждение. День, по состоянию на который сформирован такой перечень, является датой, на которую будет определена кадастровая стоимость;
  • 3) бюджетное учреждение обрабатывает данный перечень, результаты такой обработки размещаются на официальном сайте органа, принявшего решение о проведении оценки.

Поскольку имеется специально созданное для проведения государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение, то нет необходимости в весьма важных в прежние годы этапах отбора исполнителя оценочных работ и заключения с ним договора о проведении оценки.

Непосредственно проведение оценки (определение кадастровой стоимости) осуществляется бюджетным учреждением. При этом какие-либо иные лица помимо работников этого учреждения не могут привлекаться для проведения работ по определению кадастровой стоимости. В случае недостаточности у бюджетного учреждения информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, оно направляет запрос о предоставлении такой информации в те же органы, что и орган Росреестра на стадии формирования перечня объектов, подлежащих оценке. Соответствующие органы обязаны в 20-днев- ный срок предоставить имеющуюся у них информацию или уведомить об ее отсутствии.

По итогам очередного тура государственной кадастровой оценки (для внеочередной оценки этого не требуется) бюджетное учреждение составляет промежуточные отчетные документы (в электронной форме), которые направляет в орган Росреестра и размещает их на своем официальном сайте. В этих документах должны быть приведены информация об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые номера, адреса, характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне) и их характеристиках, использованных при определении кадастровой стоимости, значения кадастровой стоимости, а также описан процесс ее определения. Дальнейшая процедура работы органа Росреестра с промежуточными отчетными документами предусматривает, что их проверка осуществляется в течение 10 дней; еще три рабочих дня отводится для направления в бюджетное учреждение и уполномоченный орган субъекта РФ уведомления об их соответствии установленным требованиям (или несоответствии, в этом случае бюджетное учреждение в течение семи рабочих дней исправляет указанные документы и представляет их для повторной проверки) и размещения их в фонде данных государственной кадастровой оценки;

В течение 50 дней любые заинтересованные лица вправе представлять замечания, которые могут быть представлены как в бюджетное учреждение, так и в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. К таким замечаниям могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок и декларации о характеристиках объектов недвижимости. Если по итогам рассмотрения замечания к промежуточным отчетным документам бюджетное учреждение выявит необходимость пересчета кадастровой стоимости также и в отношении объектов, не указанных в замечании, то оно осуществляет такой пересчет, а обновленные данные об этом с необходимыми обоснованиями размещает на своем сайте.

По истечении 60 дней с момента размещения промежуточных отчетных документов на своем сайте бюджетное учреждение в 10-днев- ный срок составляет окончательный отчет (в форме бумажного и электронного документов). Такой отчет включает в себя справку обо всех учтенных и неучтенных замечаниях к этим документам с соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к ним, а также об исправлении выявленных органом Росреестра нарушений требований к проекту отчета. Электронная форма указанного отчета в трехдневный срок направляется в орган Росреестра, которому отведено 20 рабочих дней на его проверку и выдачу уведомления об отсутствии нарушений или предписания об их устранении (на это бюджетному учреждению дается 10 рабочих дней). Если же нарушений не выявлено, то бюджетное учреждение в течение трех рабочих дней направляет отчет (в бумажном и электронном виде) в уполномоченный орган субъекта РФ.

Читайте также:  Выписка соответствия из единого регистра проверенных организаций

Указанный орган в течение 20 рабочих дней утверждает результаты оценки и в 30-дневный срок обязан опубликовать соответствующее решение. В силу это решение вступает с 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки (но не ранее чем по истечении месяца со дня его официального опубликования). Копия указанного решения, а также экземпляр отчета в форме электронного документа направляется в орган Росреестра для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН и размещения их в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Особенность определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости (а также ранее учтенных, в отношении которых произошло изменение их количественных или качественных характеристик), которую и ранее определяли не независимые оценщики, а подведомственные Росреестру учреждения, состоит в следующем. В период 2017—2020 гг. по решению органов власти субъекта РФ кадастровая оценка таких объектов может выполняться как указанными учреждениями, так и создаваемыми с 2017 г. бюджетными учреждениями (региональными). По истечении же этого срока ее будут проводить только специализированные региональные учреждения. Датой определения кадастровой стоимости является день, когда в ЕЕРН внесены сведения о таком объекте (в трехдневный срок после их внесения орган Росреестра информирует об этом бюджетное учреждение, которое в пятидневный срок определяет кадастровую стоимость такого объекта). При этом учета каких-либо замечаний (и размещения информации на сайте для их получения) не требуется.

Поскольку Закон о кадастровой оценке с 2020 г. допускает возможность проведения внеочередного тура оценки, то для выявления необходимости в его проведения орган Росреестра ежеквартально рассчитывает для каждого субъекта РФ индекс рынка недвижимости, который публикуется в фонде данных государственной кадастровой оценки. Особенностями внеочередной государственной кадастровой оценки являются:

  • • определение новых величин кадастровой стоимости в течение трех месяцев со дня опубликования соответствующего индекса рынка недвижимости;
  • • перечень подлежащих оценке объектов формируется по состоянию на день опубликования соответствующего индекса рынка недвижимости;
  • • размещение промежуточных отчетных документов не осуществляется;
  • • кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной оценки, не может превышать уже содержащуюся в ЕГРН (если она окажется выше последней, то кадастровая стоимость объекта не изменяется).

Распространенной претензией к ранее сложившейся практике проведения государственной кадастровой оценки является сложность оспаривания ее результатов, в том числе связанных с ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости. Одна из причин этого заключается в том, что отобранный по конкурсу независимый оценщик (да и саморегулируемая организация таких оценщиков) по завершении очередного тура оценки были как бы отстранены от этого вопроса (было не ясно, кто будет проводить следующий тур). Создание же бюджетных учреждений, занимающихся оценкой на постоянной основе, не имеющих конкурентов в данной сфере, позволяет исправлять такие ошибки и после завершения очередного тура. Поэтому учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, будут рассматривать обращения граждан и юридических лиц, чьи права или обязанности затрагивают результаты такого определения, а также органов государственной власти и местного самоуправления об исправлении допущенных указанными учреждениями ошибок.

Ошибки при проведении государственной кадастровой оценки подразделяют на технические (описки, опечатки, арифметические ошибки в расчетах или т.п.) и методологические (несоответствие положениям методических указаний о проведении оценки). Соответственно, законодательство подразделяет их следующим образом:

  • • единичные технические ошибки, допущенные в отношении одного объекта недвижимости и повлиявшие на величину лишь его кадастровой стоимости;
  • • системные технические ошибки, допущенные в отношении нескольких объектов недвижимости и повлиявшие на величину их кадастровой стоимости;
  • • единичные методологические ошибки, допущенные в отношении одного объекта недвижимости и повлиявшие на величину лишь его кадастровой стоимости;
  • • системные методологические ошибки, допущенные в отношении нескольких объектов недвижимости и повлиявшие на величину их кадастровой стоимости.

Обращаться в бюджетное учреждение об исправлении всех этих ошибок можно в период между утверждением оспариваемых результатов и тех, которые будут получены при проведении следующего тура оценки (однако в отношении единичных ошибок обращение невозможно, если величина кадастровой стоимости пересмотрена по результатам внеочередного тура оценки или по итогам оспаривания). К обращению об исправлении ошибки прилагаются документы, подтверждающие ее наличие, в том числе это может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости. Срок рассмотрения такого обращения — 30 дней (допускается его увеличение до 60 дней, если в распоряжении бюджетного учреждения не имеется необходимой информации). Если ошибка будет выявлена, срок ее исправления не должен превышать 60 дней со дня поступления обращения.

Е1аряду с исправлением ошибок бюджетным учреждением действует и прежний механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые теперь будут создаваться уполномоченным органом субъекта РФ для всей его территории (до 2017 г. такие комиссии создавались Росреестром). Однако создание такой комиссии не обязательно, так же как и предварительное рассмотрение спора в комиссии перед тем, как обратиться в суд.

Основанием для оспаривания в указанной комиссии является установление в отношении конкретного объекта недвижимости его рыночной стоимости, для этого требуется отчет об оценке его рыночной стоимости (проведение независимым оценщиком его альтернативной оценки). Комиссия в 30-дневный срок принимает решение либо об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, либо об отклонении заявления об оспаривании. Ее решение может быть оспорено в суде, но само это решение не может быть предметом судебного рассмотрения.

Следует отметить, что Закон о кадастровой оценке предусматривает переходный период (до 2019 г. включительно), в течение которого оспаривание кадастровой стоимости, определенной независимыми оценщиками, осуществляется по прежним правилам (в созданной Росреестром комиссии или в суде).

После изменения кадастровой стоимости по результатам исправления допущенной ошибки или оспаривания уполномоченный орган субъекта РФ в 20-дневный срок вносит изменение в ранее изданный акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и в трехдневный срок направляет сведения о новой кадастровой стоимости в орган Росреестра для их внесения в ЕГРН.

Моментом, с которого применяются сведения о кадастровой стоимости, измененной по результатам исправления допущенной ошибки или оспаривания, является:

  • • в случае исправления ошибки бюджетным учреждением — день вступления в силу акта, утвердившего прежнюю ошибочно определенную кадастровую стоимость;
  • • в случае оспаривания — с 1 января года, в котором в суд или в комиссию было подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕЕРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На бюджетные учреждения также возложена обязанность давать разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, гражданам и юридическим лицам, чьи права или обязанности затрагивают результаты такого определения, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Такие разъяснения даются в 30-дневный срок. Причем если в ходе рассмотрения обращения о предоставлении разъяснений будут выявлены ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, они подлежат исправлению по решению бюджетного учреждения (при этом изменение кадастровой стоимости допускается только в сторону ее понижения).

Оценивать что-либо — означает определять стоимость объекта. Оценка — это процесс установления экспертом-оценщиком стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.

Оценить можно все, что относится к объектам гражданских прав, которые в соответствии законодательством РК могут участвовать в гражданском обороте. Оценщики обычно разделяют все виды имущества на четыре основные группы.

  • группа — объекты недвижимости: объекты незавершенного строительства, жилые помещения (дома, квартиры, коттеджи), земельные участки, леса, многолетние насаждения.
  • группа — движимое имущество: машины, оборудование и транспортные средства.
  • группа — интеллектуальная собственность: патенты, лицензии, авторские свидетельства, торговая марка, ноу-хау (новая, неизвестная другим информация, имеющая коммерческую стоимость), гуд-вилл и другие нематериальные объекты.
  • группа — бизнес: акции и другие первичные и производственные ценные бумаги, а также доли и паи в капитале предприятий различных организационно-правовых форм собственности [1].

Цель оценки — определение рыночной или иной стоимости для совершения тех или иных действий с объектом оценки. Возможные цели оценки имущества: купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, лизинг; залог; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; отражение в отчетности; оценка с целью переоценки основных фондов; инвестиционное проектирование; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налогов, пошлин, сборов; приватизация; национализация; конфискация; возмещение ущерба; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; коммерческая концессия и т.п.

Объектами оценки могут являться различные активы — земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, ценные бумаги, нематериальные активы (авторские права, патенты, гудвилл (деловая репутация), торговая марка и т.д.), предприятие как действующий бизнес и другие.

В зависимости от цели, для которой производится оценка объекта, его стоимость может различаться весьма значительно.

Процесс оценки включает в себя две базовые составляющие -аналитическую и расчетную, грамотное сочетание которых позволяет сформировать научно обоснованное мнение.

Аналитическая составляющая — это анализ прошлой, текущей и прогнозирование будущей ситуации на рынке, изучение предоставленных заказчиком документов, рассуждения о важности тех или иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, самостоятельный выбор оценщиком источников информации, возможных подходов и методов оценки. Именно аналитическая составляющая объясняет возможность получения различных данных о стоимости одного и того же объекта в отчетах, сделанных разными оценщиками.

Читайте также:  Самолет улетел без пассажиров

Расчетная составляющая — это введение полученных различными способами данных в математические формулы и получение результатов, которые снова будут аналитически перерабатываться и т.д., пока оценщик не придет к искомой цифре.

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования [2].

Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социально- экономических потребностей населения этих образований.

Данное выше определение рынка отличается от известного тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара — его территориальной не перемещаемостью. Перемещаться могут лишь варианты использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального образования. Известно, что цель (вариант) использования объекта недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного использования является одним из главных ценообразующих факторов. На рынке в результате естественной конкуренции каждый объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при котором его рыночная стоимость имеет максимальное значение.

В Республике Казахстан в соответствии с ее гражданским кодексом (статья 117, глава 3) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, здания, сооружения многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят и такие, в высшей степени с физической точки зрения подвижные объекты, как морские и воздушные суда, космические объекты. Понять это сложно. Можно попытаться найти лишь косвенное объяснение такой неподвижности с юридической точки зрения — привязка к месту регистрации объекта. То есть, неподвижен не объект, а его титул.

В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» — обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок».

Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость. Отсюда следует, что не всякий материальный объект, неразрывно связанный с землей, можно назвать ее улучшением, так как на земле (в ней, над ней) могут находиться материальные объекты, которые не увеличивают ее рыночную стоимость.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости [1].

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2001) года № 109-11 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «. наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Из определения рыночной стоимости следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме.

Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения. Поэтому недвижимость с точки зрения места состоит из сегментированных рынков.

Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характеристикой — вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса [3].

С введением частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения Земельным кодексом Республики Казахстан от 20 июня 2003 года, земельные участки стали предоставляться на платной основе гражданам Республики Казахстан для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и негосударственным юридическим лицам Республики Казахстан для ведения товарного сельскохозяйственного производства. При этом были установлены различные условия продажи земель: по полной кадастровой (оценочной) стоимости, по полной стоимости в рассрочку до 10 лет, по льготной цене (50% от полной кадастровой стоимости), по льготной цене в рассрочку до 10 лет.

Из данных сводного аналитического отчета по республике следует что в частной собственности граждан и юридических лиц имеется 1486,2 тыс. га из них:

Земельные участки сельскохозяйственного назначения для использования их в аграрном секторе, населенных пунктов, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения для предпринимательских целей, предоставлялись государством на платной основе. Земельные участки для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и дачного строительства, развития садоводства предоставлялись, в основном, гражданам Республики Казахстан бесплатно в размерах, установленных земельным законодательством.

В республике было продано 89,3 тыс. га земель, в том числе сельскохозяйственного назначения – 57,3 тыс. га, населенных пунктов – 7,2 тыс. га, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения – 24,8 тыс. га. Для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и дачного строительства было передано дополнительно гражданам, в основном, безвозмездно 7,6 тыс. га.

Объемы продажи земель государством постоянно растут и продажа земель сельскохозяйственного назначения возросла в 5 раз, населенных пунктов, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения – в 2,4 раза.

Но объем продаж не так велик и это объясняется, влиянием мирового экономического кризиса.

Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить следующее. На обычном рынке товары и услуги серийные и потому взаимозаменимые. Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене.

На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения. Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее [3].

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Литература

  1. Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 г., №442- II ЗРК
  2. Конституция Республики Казахстан — Алматы: «Казахстан», 1995. — 48с.
  3. Дияров С.К. учебное пособие- – Экономика недвижимости, Кызылорда 2003г, -341
Ссылка на основную публикацию
Оформление заказ наряда на ремонт автомобиля
Статьи по теме Важно правильно оформить заказ-наряд на ремонт автомобиля. Ведь он регулирует правоотношения между сторонами, подтверждает принятые на себя...
Определение о возвращении искового заявления пример
Если истец передумал судиться, можно подать заявление о возвращении искового заявления. Правда, для удовлетворения его судом необходимо соблюдение некоторых условий....
Определение по подведомственности коап рф
Полномочия органов власти определяют подведомственность административных дел. И нарушение правил подведомственности может повлечь отмену и протокола об административном правонарушении, и...
Оформление задатка за дом
Согласно гражданскому законодательству задаток за дом должен оформляться соответствующим договором. Задаток – это денежные средства, которые одна сторона передает другой...
Adblock detector