Продажа комнаты в квартире согласие соседей

Продажа комнаты в квартире согласие соседей

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

На что обратить внимание в первую очередь

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Преимущественное право покупки

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Согласие соседей

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Можно ли продать без согласия соседей

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

Нужен ли нотариус в 2019 году?

При покупке и оформлении купли продажи в 2019 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы для совершения сделки

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Окончательно рассчитаться за комнату

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Читайте также:  Оплата труда на бирже занятости

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Какие понадобятся документы

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Образец уведомления для соседей

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Подробнее о договоре купли-продажи

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Заключение

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната. Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году?

Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированном квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Продажа комнаты соседу

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

  1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
  2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из лицевого счета;
  • документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
Читайте также:  Как узнать когда выплатят налоговый вычет

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире — сложный процесс, если сравнивать его с продажей другой недвижимости: дома, участка, всей квартиры. Придется получить согласие соседей, оформить больше документов, подождать. В статье расскажем, как продать комнату в коммунальной квартире : приведем пошаговую инструкцию, объясним на примерах, обсудим подводные камни.

Подготовьте комнату к продаже

🔨 Сделайте ремонт. Если комната находится в плачевном состоянии, не удастся выручить за нее много денег. Даже косметический ремонт может повлиять на стоимость в лучшую сторону. Цена вырастет еще, если вы оставите в комнате хорошую мебель и бытовую технику.

📁 Дооформите документы. Если каких-то документов не хватает — например, вы потеряли кадастровый паспорт на недвижимость — дооформите их. Они понадобятся при сделке. Оформление документов в процессе сделки затянет ее.

💵 Оцените стоимость. Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире обязывает сначала определить условия продажи, в том числе стоимость. Обратитесь к оценщику или рассчитайте приемлемую цену самостоятельно. Просмотрите объявления « продам комнату в коммунальной квартире », выявите среднюю цену для комнат, похожих на вашу. Учтите инфраструктуру района, тип ремонта, площадь общих помещений, характеристики двора и подъезда. Назначьте комфортную для себя стоимость.

Расскажите о сделке соседям

По статье 250 ГК РФ , у ваших соседей по коммуналке есть преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире . То есть вы обязаны сначала предложить им выкупить жилье, а потом в случае отказа можете предлагать его посторонним лицам.

Чтобы предложить соседям выкупить недвижимость, определите условия продажи. Их основной параметр — цена, за которую вы готовы продать жилье. Также можете указать в условиях продажи порядок передачи денежных средств, условия освобождения жилья — когда вы съедете, другие важные нюансы. Можно написать их на листочке или распечатать на принтере. Главное, чтобы была цена .

После определения условий продажи предложите соседям выкупить жилую недвижимость. Лично зайдите к ним и расскажите об условиях. Если они отказываются от выкупа, оформите официальные отказ ы от соседей при продаже комнаты . Их выдают в письменной форме. В документе указывают:

🔹 данные собственника, который решил продать комнату, и данные его соседа — фамилию, имя, отчество, адрес проживания, паспортные данные;

🔹 то, что сосед получил уведомление от продавца;

🔹 содержание уведомления, в том числе с указанной суммой, данные о недвижимости — размер доли, местоположение квартиры;

🔹 указание того, что сосед отказывается от права преимущественной покупки;

🔹 указание того, что отказник лично прочитал текст уведомления или ему его зачитали вслух;

🔹 подпись отказника с расшифровкой, дату формирования отказа.

Важно! Если у соседней комнаты несколько собственников, все они имеют право преимущественной покупки. Нужно получить отказ от всех владельцев долей в жилой недвижимости, иначе сделка не состоится.

В дальнейшем отказы собственников понадобятся для доказательства того, что вы обеспечили им право преимущественной покупки. Сохраните их и заверьте нотариально либо зарегистрируйте в Росреестре.

Если собственник комнаты в коммунальной квартире находится в другом городе или регионе, уведомление с перечислением условий продажи можно отправить почтой. Для этого отправьте заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении. Если сосед не захочет покупать недвижимость, попросите его выслать нотариально заверенный отказ и компенсируйте расходы на нотариуса. Если захочет — оформите сделку.

Подготовьте документы для сделки

Чтобы оформить покупку вне зависимости от того, кто выступит покупателем — сосед или постороннее лицо — вам понадобится пакет документов. Среди них:

📒 Документ, удостоверяющий право собственности. Обычно это выписка из ЕРГН с указанием права собственности на недвижимость. Если ее нет, получите выписку в Росреестре или предоставьте договор купли-продажи, документы, подтверждающие вступление в наследство, договор дарения на ваше имя. Но в большинстве случаев все равно придется получать выписку из ЕГРН.

В дополнение к документам, удостоверяющим право собственности, понадобятся:

📋 разрешение органов опеки, если собственник или один из собственников комнаты — несовершеннолетний или человек с ограниченными возможностями под опекой;

📋 нотариально заверенное согласие других собственников комнаты, если она находится в долевой собственности, либо супруга, если недвижимость приобрели в браке.

📒 Кадастровый паспорт. В нем указана важная информация о недвижимости — общая площадь комнаты, ее положение относительно других помещений, площадь сантехнического узла и кухни, кадастровая стоимость, от которой исчисляется налог, материалы постройки и многие другие параметры.

📒 Паспорта собственников. Если вы — единственный владелец жилья, достаточно вашего паспорта. Если собственников несколько, подготовьте паспорта граждан РФ для всех владельцев. Впоследствии все они должны присутствовать на сделке купли-продажи.

📒 Выписку из домовой книги. Она нужна, чтобы подтвердить, что в комнате не осталось прописанных людей. Перед продажей выпишитесь сами и выпишите прописанных людей. Если в вашей комнате прописаны несовершеннолетние или те, кто находится под опекой, нужно будет прописать их в жилье не хуже.

📒 Квитанцию об оплате ЖКХ. Она подтвердит, что долгов по оплате жилищно-коммунальных услуг нет. Согласно законодательству, нельзя продавать недвижимость с долгами по ЖКХ.

Подготовьте предварительное соглашение

Если один из соседей хочет купить у вас недвижимость или все дали отказ, документ готовить не обязательно. Если пока ожидаете ответа других собственников комнат в квартире, но уже нашли покупателя, составьте предварительное соглашение: например, соглашение о задатке. Укажите в нем:

🔸 условия проведения будущей сделки — когда она состоится;

Читайте также:  Безвозмездная помощь учредителя налог на прибыль

🔸 наличие преимущественного права покупки у других лиц и обязанность расторгнуть соглашение в случае, если соседи захотят выкупить жилье;

🔸 сведения обеих сторон — продавца и покупателя;

🔸 информацию о недвижимости — точный адрес, характеристики помещения, кадастровый номер;

🔸 стоимость жилья и сумму задатка, если покупатель передал его вам.

Предварительное соглашение закрепит устную договоренность между вами и покупателем — он не сможет просто отказаться от сделки, как и вы. Документ можно не регистрировать в Росреестре, но не забудьте поставить подписи обеих сторон с расшифровкой, указать дату и место заключения договора.

Составьте договор купли-продажи

Как продать комнату в коммуналке ? Составить договор купли-продажи. Это — документ, который подтвердит проведенную сделку. Его нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы право собственности на жилье перешло от вас к покупателю.

В договоре купли-продажи указывают:

📌 сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, паспортные данные;

📌 на основании чего продавцу принадлежит право собственности на комнату в коммунальной квартире;

📌 характеристики жилья — адрес, кадастровый номер, площадь жилой комнаты и другие;

📌 сумму, которую заплатил покупатель, а также способ передачи денег — например, реквизиты банковского счета;

📌 дату заключения договора, подписи обеих сторон с расшифровкой.

Договор купли-продажи заключают в трех экземплярах: один остается у вас, другой — у покупателя, третий отправляется в Росреестр. В дополнение к нему нужно оформить акт приема-передачи комнаты, который подтвердит, что у покупателя нет претензий к состоянию жилья. А еще нужно оформить расписку: она подтвердит, что вы получили деньги за недвижимость.

Если хотите, обратитесь к посреднику — риэлтору. Он поможет оформить документы так, чтобы их приняли в Росреестре.

Зарегистрируйте договор в Росреестре

На всякий случай уточните в Росреестре или МФЦ, какие нужны документы для продажи комнаты — в разных регионах требованиях могут отличаться. В большинстве случаев вам понадобятся:

📗 паспорта и личное присутствие всех участников сделки, в том числе других собственников комнаты;

📗 подписанный договор купли-продажи;

📗 кадастровый паспорт на комнату;

📗 отказы соседей от приобретения недвижимости;

📗 разрешение от органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;

📗 оригинал квитанции об оплате государственной пошлины — обычно ее оплачивает покупатель, размер пошлины составляет 2 000 ₽.

Соберите пакет документов и посетите Росреестр или МФЦ, если Росреестр не ведет прием граждан в вашем городе. Подайте документы — сотрудник примет их, выдаст расписку с перечислением принятых документов и сообщит дату, когда выписка из ЕГРН будет готова.

Когда сотрудник ЕГРН проверит сделку и зарегистрирует сделку в базе , продажа будет завершена. Покупатель получит в назначенную дату выписку, подтверждающую его право собственности. Вам участвовать в этом не нужно, то есть вы посещаете Росреестр или МФЦ один раз, при проадаже.

Заплатите налоги

Продажа коммунальной квартиры приносит доход. Согласно НК РФ, любой доход облагается налогом. После получения денег от продажи подайте в ФНС декларацию и заплатите 13% налога. Например, если продали комнату за 300 000 ₽, нужно будет заплатить 39 000 ₽.

Налог платить не нужно, если вы владели недвижимостью больше трех лет. В этом случае собственники освобождаются от налоговой обязанности.

Какие подводные камни есть в сделке: отвечаем на вопросы

Можно ли обменять комнату в коммунальной квартире

Комнату в коммуналке, если она находится в вашей собственности, можно подарить, продать, оставить в наследство и обменять. Если дарите ее или оставляете в наследство, уведомлять других собственников комнат в квартире не нужно. А если продаете или хотите обменять, они имеют право преимущественной покупки. То есть даже если вы уже нашли подходящий вариант для обмена, все равно обязаны предложить соседям выкупить жилье. Без этого сделка не состоится — документы не примут в Росреестре.

Что будет, если не получить отказ от покупки у соседей

Теоретически сделку оспорят, и вам придется восстановить право собственности и вернуть деньги покупателю. Практически не будет ничего, потому что Росреестр не зарегистрирует сделку без отказа соседей выкупать у вас недвижимость.

Если владелец соседней комнаты государство

Иногда комнаты в коммунальных квартирах принадлежат государству, то есть муниципалитету. Тогда в них проживают граждане, относящиеся к льготным категориям. Они являются нанимателями жилплощади, а не ее владельцами. Нужно уведомлять о своем решении продать недвижимость муниципалитет. Придите в администрацию и расскажите об условиях продажи. В течение 30 дней муниципалитет примет решение о выкупе или отказе от выкупа. Если администрация решит выкупать жилье, вы продадите его ей. Если откажется, выдаст разрешение на продажу недвижимости. Его нужно будет предоставить в Росреестр.

Если соседи молчат

Если ваши соседи отказываются написать отказ от выкупа, но при этом и не собираются покупать жилье, действует правило 30 дней. Через 30 дней с момента уведомления других собственников комнат в квартире вы можете приступать к оформлению сделки, потому что молчание приравнивается к отказу.

Есть нюанс. Если соседи молчат, вы должны подтвердить это — предоставить в Росреестр доказательства того, что вы выслали им уведомление. Для этого напишите заказное письмо с описью содержимого и уведомлением о вручении. Обратитесь к нотариусу и оформите свидетельство об отправке уведомления, затем отправьте его по почте. Вне зависимости от того, принял адресат письмо или отказался от него, через 30 дней с момента вручения или отказа вы сможете продать жилье.

Если собственники неизвестны

Если в комнатах по соседству живут люди, не имеющие отношения к праву собственности и не знающие о владельцах, найдите их сами. Закажите выписку из ЕГРН — в ней будут указаны все собственники недвижимости. Найдите владельцев соседних комнат по адресам, указанным в выписке, попробуйте найти их в социальных сетях или поговорите с жильцами других квартир на лестничной клетке — возможно, соседи будут знать что-то о владельцах.

Если сосед пропал без вести

Бывает, что собственники пропадают без следа. Сначала попробуйте опросить друзей, знакомых, родственников пропавшего соседа. Если не удалось его найти, обратитесь в суд с иском о признании владельца комнаты без вести пропавшим. Если есть достаточные основания, суд признает его отсутствующим и назначит управляющего имуществом. Он и подпишет отказ или согласится выкупить комнату.

Правда, есть нюанс — дела о признании человека отсутствующим длятся в среднем год. То есть вам придется ждать минимум год, чтобы продать имущество. Если хотите знать, как быстро продать комнату в коммунальной квартире в такой ситуации — никак. В любом случае понадобится отказ собственника, а его сейчас нет.

Что делать, если не вступили в наследство

Если предыдущий собственник комнаты умер, а наследник еще не вступил в право собственности, придется ждать, пока он сделает это. Обычно сроки вступления в наследство составляют 6 месяцев. Когда наследник оформит собственность , расскажите ему о желании продать свою комнату и попросите отказ либо выкуп.

Можно ли обойти закон и продать жилье без согласия соседей

Теоретически да. Есть схема, которая позволяет не оповещать соседей о желании продать недвижимость. Вы можете просто заменить договор купли-продажи договором дарения, то есть подарить долю, а деньги принять по договоренности. Но сделку могут аннулировать, потому что она незаконна — вы заменяете один договор другим. Если один из соседей пожалуется на вас, начнется разбирательство.

Более законный вариант обойти запрет на продажу без уведомления других собственников комнат в квартире — подарить покупателю часть комнаты. Например, ⅛ от вашей доли. Тогда по закону вы будете обязаны предложить ему выкупить оставшиеся ⅞ доли, когда решите ее продать.

Можно ли менять условия продажи

Заявленные условия продажи — те, которые вы указываете в уведомлении соседей — менять можно, но с оговорками. Например, можно увеличивать стоимость жилья. А если вы уменьшите его — укажете в уведомлении одну сумму, а продадите за меньшую — любой из соседей сможет оспорить сделку, потому что вы нарушили условия продажи.

Что бывает, если несколько соседей согласны на выкуп

Если комнату хотят выкупить 2 и более соседей, вы имеете право устроить аукцион и продать недвижимость тому, кто сделает более выгодное предложение , то есть предложит больше денег.

Ссылка на основную публикацию
Приказ об изменении условий оплаты труда образец
Способы корректировки окладов Напомним, что составляющими заработной платы являются: тарифная ставка, оклад; базовый оклад, базовая ставка зарплаты. Изменение окладов может...
Почтовое извещение узнать от кого по номеру
Многим гражданам периодически приходит корреспонденция, сопровождаемая извещениями, в которых содержится скудная информация, не дающая представления об отправителе. В случае невозможности...
Пошла в декрет какие выплаты положены
Беременность – прекрасная пора в жизни женщины, но при этом головная боль ее работодателя. Руководитель должен знать, как рассчитать декретные...
Приказ об изменении фамилии учащегося школы образец
При изменении фамилии сотрудником кадровику нужно внести изменения в документы, в том числе, в трудовую книжку работника. Смена фамилии в...
Adblock detector