Споры с управляющими компаниями судебная практика

Споры с управляющими компаниями судебная практика

Споры о понуждении управляющей компании (УК или ТСЖ) к исполнению своих обязанностей.

В этой публикации адвокат Цехер Г. Я. приводит пример успешного судебного разбирательства, вызванного отсутствием контроля Государственной жилищной инспекции над управляющей компанией, фактически не выполнявшей свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В статье подробно изложена нормативно-правовая база по данному вопросу, проанализированы фактические основания для предъявления исков и приведены тексты двух судебных решений. Одним из них признано незаконным бездействие Государственной жилищной инспекции, другим на управляющую компанию возложены обязательства по проведению ремонтных работ в многоквартирном доме.

Здесь приведено судебное решение, которым в пользу потребителя с управляющей компании взыскана неустойка за нарушение срока проведения ремонтных работ. Справедливости ради, «статьей» эту публикацию назвать сложно, поскольку она фактически не содержит авторского текста, но судебное решение может быть полезно любому лицу, столкнувшемуся с аналогичной проблемой.

Споры о предоставлении собственникам информации о деятельности управляющей компании (УК или ТСЖ).

В этой публикации юриста Козырева Д. Е. приведен пример запроса в управляющую компанию о предоставлении сведений, которые имеет право получить любой собственник жилого помещения, находящегося в управлении этой компании.

В продолжение этой темы автор публикует судебное решение, которым признано незаконным бездействие управляющей компании, отказавшейся предоставлять такую информацию.

Споры о возмещении ущерба, причиненного в результате ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей.

Тут рассказывается о том, как действовать, если по вине управляющей компании был причинен ущерб транспортному средству и здоровью гражданина (на крышу автомобиля сошел снег, не убранный организацией, обслуживающей дом — нередкая ситуация), а в этой — жилому помещению. В этой статье приведены примеры досудебной претензии и искового заявления по факту причинения ущерба.

Интересны могут быть комментарии адвокатов в разделе «консультация» по следующим вопросам:

  • о правомерности выдачи управляющей компанией предписаний собственникам жилых помещений,
  • о причинах возникновения дефектов капитального ремонта, проведенного управляющей компанией,
  • о требованиях управляющей компании к жильцам обеспечить доступ в жилое помещение и позволить произвести там разрушения для выяснения причин аварии,
  • о доходах от использования общего имущества собственников в многоквартирном доме,
  • о смене председателя ТСЖ тут и тут,
  • о предоставлении информации о финансовой деятельности ТСЖ.

Отметим, что тема споров с УК и ТСЖ очень тесно связана с вопросами начисления и оплаты коммунальных платежей, поэтому тем, кто интересуется данными вопросами, будет проще найти нужную информацию, воспользовавшись контекстным поиском по сайту.

Редакция портала обращает внимание на то, что редакционный обзор не является лекцией на обозначенную тему. Редакционный обзор выполняет функцию путеводителя по наиболее интересным и полезным материалам, размещенным на «Праворубе» его пользователями на дату публикации обзора. Именно поэтому содержание обзора далеко не всегда раскрывает все нюансы заданной темы. Для получения полной информации по интересующей проблеме читателям следует обратиться непосредственно к текстам публикаций, нормативных правовых актов или к профессионалу.

Упомянутые статьи закона

Гражданский кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Поделитесь публикацией в соц.сетях, пригласите друзей и коллег к дискуссии

Отличный и полезный обзор, в помощь многим, ибо тема ЖКХ в наше время особо актуальна! (bow)

Сфера ЖКХ у нас к сожалению больше напоминает «черную дыру» в которой бесследно исчезают все бюджетные дотации и платежи собственников, а ситуация практически не изменяется.
Для меня остаётся загадкой, почему у нас (насколько я знаю, в других странах ничего подобного нет) каждое лето регулярно отключают горячую воду, а с наступлением холодов вновь начинают что-то копать и ремонтировать.
Обзор безусловно полезный, т.к. его можно использовать в качестве отправной точки и ориентира в поиске нужного решения проблем, возникающих в этой сфере.

Вот вот, уважаемый Иван Николаевич, а перетопы мучают как? Лично меня, да! обзор безусловно полезный, однако обоснованность платежей — тайна покрытая мраком. Ко мне подходят жильцы и просят: «Разберись, а? там же куча денег воруется» — я пока на в раздумьях.

это аудитора надо, не только адвоката… либо бывшего бухгалтера УК. Лично я в жизни не соображу, что там как начисляется.

За обзор огромное спасибо! Очень удобно — мало того, что тематическая подборка и по судебной практике, и по комментам… так и сразу выбрано лучшее. Не надо лопатить при необходимости кучи в поисках жемчужин!

Уважаемый Константин Валентинович, удивительно мало оказалось информации для обзора. К тому же 80-90% ответов в теме «консультации» именно по данной тематике ограничены одним- двумя сообщениями- естественно, я их не брала в расчет. Так что обзор получился краткий.

да Вы кокетничаете (шучу)! Замечательный обзор получился.

Нет, я прямо говорю, что материала, к моему удивлению, оказалось мало. Хотя тема действительно животрепещущая.

надеюсь в ближайшем будущем добавить интересное дело по этой тематике…

нет, не совсем, я помню ещё видеообзор у Григория Яколевича был. Очень познавательный, серия видео, в консультациях.

Я смотрела его видео, но мне показалось, что он больше по теме спора с неадекватными жильцами, а не с УК или ТСЖ.
Вы про этот? Праворуб: Если в доме аварийная ситуация

Нет, там целая подборка была.

Я на страничке Цехера Г. Я. целенаправленно изучала его публикации 🙂 отобрала самое- самое.

Уважаемая Елена Александровна, вот, нашел наконец -то
↓ Читать полностью ↓
Это его комментарий к его публикации.
1 #6664/.
Грязный подъезд, в котором все время распивают алкоголь посторонние, кто-то разрисовывает стены, а сами же жильцы не уносят мусор на помойку, а складируют его на площадках. Эта картина, наверняка, знакома многим екатеринбуржцам.
В программе «Качаем права»наш ведущий Юрий Шумков и эксперт, адвокат Григорий Цехер нашли способ сделать подъезды чистыми. И ответили на вопросы: реально ли выгнать посторонних из подъезда, а соседей заставить соблюдать чистоту? Как лучше это сделать — посадить консьержку, нанять дополнительно уборщицу или поставить везде видеокамеры?

2 #6646/
разделы / Качаем права / Почему так выросли суммы в коммунальных квитанциях?
С 1 сентября поменялись тарифы на коммунальные услуги. Кроме того, жителей заставляют платить не только за себя, но и «за того парня» — тех, кто живет, не будучи прописанными. В результате, цифры в квитанциях, которые получили горожане, заставили содрогнуться даже людей с крепкими нервами.
В эфире ЕТВ Юрий Шумков и его соведущий Григорий Цехер выслушали претензии горожан по поводу новых квитанций на услуги ЖКХ. И узнали причины этих неприятнейших изменений.

3 #6799/
Юрий Шумков и адвокат Григорий Цехер выяснили, на что на самом деле способно общее собрание жильцов? И правда ли, что один в этом коммунальном поле не воин?

4 #6867/
разделы / Качаем права / Как вернуть купленный товар
Как вернуть некачественный или просто не очень понравившийся, но уже купленный товар? Юрий Шумков и Григорий Цехер в программе «Качаем права» смогли выяснить, можно ли вернуть все, что куплено, и в какой конкретно срок.

5 #6966/
разделы / Качаем права / Как отремонтировать многоэтажку
Как отремонтировать многоэтажку? Таким вопросом задались ведущие программы «Качаем права» Юрий Шумков и Григорий Цехер. В студию пришел Андрей Кибяков жилец-активист одной из многоэтажек, нуждающихся в ремонте.
В программе по пунктам рассказали, что нужно делать, чтобы добиться ремонта в доме. Дорогу к светлому будущему показали каждому желающему отремонтировать свою многоэтажку.

6 #7018/
разделы / Качаем права / Потребительский экстремизм в действии
Юрий Шумков и Григорий Цехер устроили облаву на экстремистов. Дуэт ведущих программы «Качаем права» заинтересовали потребительские безобразники разных мастей, любители сдавать машины в магазины и обменивать вещи по два раза в месяц.
Григорий Цехер в самом начале программы рассказал, что такое потребительский экстремизм. И на протяжении всего эфира учил зрителей, как не столкнуться с таким явлением. А если уж всё же довелось связаться с такими потребителями, как защитить себя от них.

Читайте также:  Первоочередность взыскания по исполнительным листам

7 #7111/
разделы / Качаем права / Ремонт подъезда. Часть вторая
Дуэт в составе журналиста Шумкова и адвоката Цехера продолжил составлять путеводитель для воинствующих жильцов. Если вы уверены, что ваш дом или подъезд нуждаются в ремонте, с чего начать? Оказывается с экспертизы. Без нее убедить управляющую компанию в том, что нужно срочно ремонтировать строение, не удастся. Но экспертиза стоит денег, при том не самых маленьких. По словам строительного эксперта Алексея Шалимова, все зависит от типа работ, но примерная цена — 15-20 тысяч. Готовы ли жильцы дома выложить такие деньги? И что делать, если экспертиза показывает, что ремонт еще не нужен?
На все эти вопросы и ответили эксперты. Смотрите эфир, внимательно слушайте советы. Бонусом — как отремонтировать подвал, чтобы из него не пахло, не шли испарения, и не летели насекомые.

8 #7205/
разделы / Качаем права / Как обменять шубу и свадебное платье?
Юрий Шумков и Григорий Цехер хором крикнут — «Шуба!», а потом добавят «платье». Можно ли обменять свадебный наряд, если жених не сбежал, и чего ждать от продавцов меховых изделий. Смотрите, как мы «качаем права» в прямом эфире.

9 #7310/
разделы / Качаем права / Тайна победы над управляющей компанией
В 20:30 дуэт Цехер-Шумков снова сыграет на стороне ответственных потребителей. Всех желающих зовут в суд, чтобы там раскрыть тайну победы над управляющей компании. «Качаем права» выходит на тропу войны с воровством в ЖКХ.

10 #7403/
разделы / Качаем права / Как уйти от управляющей компании и создать ТСЖ
Война за качество домов продолжается. Дуэт Цехер-Шумков рассказал зрителям ЕТВ, как удачно уйти от управляющей компании и создать свое собственное новенькое ТСЖ. И главное — стоит ли вообще уходить. Выясняли все плюсы и минусы.
Прежде чем уйти от управляющей компании, нужно понять, какие претензии все-таки к ней есть, и какие действия были предприняты, чтобы заставить управляющую компанию заниматься своими непосредственными обязанностями, считает адвокат Григорий Цехер. Может быть, в интересах каждого жильца не уходить, создавая ТСЖ, а заставить УК отработать те деньги, что были изначально вложены в нее.
11 #7483/
разделы / Качаем права / Жертвы ЖКХ отправятся в суд
В 20:45 Юрий Шумков и Григорий Цехер снова стучатся в двери суда ради всех жертв ЖКХ. Как вести тяжбу, что и кому писать. Мы «Качаем права» в прямом эфире.
12 #7963/
разделы / Качаем права / Хочешь, я убью соседей?
запись пока недоступна
В 20:30 премьера сказки «Теремок» в обработке Шумкова-Цехера. Авторы программы «Качаем права» выясняют, как быть, если в квартире напротив проживает десяток темных личностей. Операция «Прописка»: запрещенные приемы лестничной войны. Результаты предъявим в прямом эфире.
13 #8060/
Суд выигран, что дальше?
3 декабря в 20:45 борцы за коммунальный рай Юрий Шумков и Григорий Цехер раскроют страшный секрет: победа в суде фикусов в подъезде не добавит. Надо еще добиться, чтобы судебное решение выполнили. Составим инструкцию в прямом эфире программы «Качаем права».

Необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества вытекает из права собственности на данное имущество. Это подтверждает статья 210 Гражданского Кодекса РФ (далее — ГК РФ). Если субъекту права принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества в части здания, то такие отношения регулирует статья 249 ГК РФ, согласно которой у собственника возникает обязанность по несению расходов на содержание общего имущества.

В подтверждение вышеуказанных норм права пункт 1 ст. 158 Жилищного Кодекса РФ (далее-ЖК РФ) указывает на несение собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Положения данной статьи в одинаковой степени распространяются как на собственников жилых, так и нежилых помещений. Аналогичное положение предусмотрено п. 28 — 29 Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491). Доля обязательных расходов собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 Правил № 491).

Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 года № 4910/10 установлено, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание и ремонт собственного помещения и независимо от отсутствия фактического пользования общим имуществом.

Основанием освобождения собственника от бремени расходов на содержание помещения также не может являться отсутствие у него письменного договора с ресурсоснабжающими, управляющими и иными организациями. Такая обязанность возникает у собственника помещения в силу закона и не обусловлена заключением договоров с исполнителями услуг (пункт 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017г. № 22).

Долгое время собственники нежилых помещений считали себя «жертвами навязывания услуг» в виде содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома (далее-МКД) и «особой кастой», которой «не угодно» сверх оплаты коммунальных услуг и факта наличия дворника, нести «расходы по замене лампочек в подъездах МКД». Взыскание задолженности с собственников нежилых помещений в виде государственных и муниципальных учреждений управляющими организациями (ТСЖ) сопровождалось длительными исками с вытекающими разбирательствами и спорами по регулированию заключения муниципальных (государственных) контрактов.

Многолетняя судебная практика различных судебных инстанций упорядочила законные обязанности собственников нежилых помещений и стала более однородной в содержании мотивировочной части решений. Однако продолжающийся процесс направления исков в суды РФ показал, что не все вопросы с собственниками нежилых помещений разрешены в досудебном порядке.

28 ноября 2017 года Верховный суд РФ вынес определение по делу № 305-ЭС 17-10430 (далее-определение ВС РФ). В рамках данного гражданского дела ООО «Коммунальщик» (далее-Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации и к Федеральному государственному казенному учреждению «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее-Учреждение, ответчик) с иском о взыскании 26 637 рублей 90 копеек задолженности и 1419 рублей 18 копеек пеней.

Сославшись на наличие у ответчика (Учреждения) данной задолженности, рассчитанной путем умножения площади занимаемого отделом Военного комиссариата Костромской области по городу Волгореченску спорного помещения на тариф, утвержденный общим собранием собственников помещений, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Ответчик (Учреждение) с исковыми требованиями не согласился, считая, что отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме является основанием для освобождения от внесения соответствующей платы. В судебном решении Обществу было отказано в удовлетворении исковых требований.

Истец, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов имеющимся в материалах дела доказательствам, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебных актов в кассационном порядке.

Верховный суд РФ в своем определении установил:

«Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 161, 162ЖК РФ, статьей 210 ГК РФ и исходили из отсутствия доказательств, подтверждающих, что Общество является исполнителем коммунальных услуг на основании государственного (муниципального) контракта, заключенного по результатам конкурса, а также отсутствия договора управления между Учреждением и истцом»….

…..Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

Из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Читайте также:  Убываю в отпуск генерального директора

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей компанией.

Такой вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в пункте 24 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, согласно которому в силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ, а также пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома являются для управляющей компании обязательными в силу закона, в связи с чем она не могла отказаться от выполнения данных действий даже в отсутствие государственного (муниципального) контракта.

Отсутствие со стороны собственника помещения в многоквартирном доме действий по заключению контракта в целях исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме не является основанием для освобождения от внесения соответствующей платы».

Учитывая вышеизложенное, суд при рассмотрении дела сослался на собственную позицию, отраженную в пункте 4 Обзора судебной практики примененияФедерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» и определил, что госзаказчик обязан платить за содержание общего имущества даже без контракта.

Данное дело было направлено на новое рассмотрение, поскольку судами не устанавливался факт оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также не был проверен размер взыскиваемой задолженности и пеней.

Таким образом, в качестве вознаграждения за сложный и длительный судебный процесс в целях защиты своих прав и интересов, истец был«вознагражден» данным определением ВС РФ. А поведение ответчика, учитывая статус последнего, в рамках данного судебного процесса, по меньшей мере, явилось странным — в части отрицания наличия задолженности по причине отсутствия заключенного контракта в целях исполнения своей законной обязанности.

Обсудить статью и задать вопросы можно здесь.

юрист управляющей компании ООО «Наш Дом»

судебной практики по вопросам регулирования деятельности управляющих организаций в жилищном праве

Наиболее часто в современной судебной практике, связанной с управляющими организациями в сфере ЖКХ, встречаются следующие спорные вопросы:

1) споры управляющей организации с ресурсоснабжающими организациями — подрядчиками, выполняющими работы по ремонту и обслуживанию многоквартирного дома;

2) споры управляющей организации с собственниками помещений многоквартирного дома;

3) споры выбранной управляющей организации с прежней управляющей организацией;

4) споры управляющей организации с государственными органами.

Споры управляющей компании с ресурсоснабжающими организациями решаются на основе общих гражданско-правовых норм. Данная группа судебных споров наиболее многочисленна. [1]

В одном из решений Арбитражного суда Приморского края ООО «Жилсервис-Центр» обратилось в суд с иском к ООО управляющая организация «Центр» (далее – ООО УК «Центр») о взыскании задолженности по договору на выполнение подрядных работ в размере 43 589 рублей 72 копеек. Определением от 29.09.10 судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято ходатайство истца об увеличении исковых требований, в соответствии с которым он просит суд взыскать с ответчика кроме суммы задолженности еще и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 780 рублей 48 копеек. Ответчик исковые требования признал частично в размере 25 490 рублей и считает требования истца в размере 23 880 рублей 20 копеек необоснованными. Рассмотрев дело, суд решил взыскать с ООО УК «Центр» в пользу ООО «Жилсервис-Центр» 25 490 (двадцать пять тысяч четыреста девяносто) рублей 48 копеек основного долга. В удовлетворении остальной части исковых требований было решено отказать. [2]

В другом деле спорными были некоторые специфические вопросы управления и обслуживания многоквартирными домами.

Как известно, управляющая компания в жилищном праве – это юридическое лицо, получающее от собственников помещений в многоквартирном доме функции (полномочия) по реализации своих прав и обязанностей, связанных с управлением общим имуществом

Общее имущество в многоквартирном доме – это имущественный комплекс, единый объект права общей долевой собственности собственников помещений в доме, представляющий собой совокупность выделенного под данный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на указанном земельном участке, не являются частями помещений – самостоятельных объектов права собственности и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом. В свою очередь, управление имуществом в многоквартирном доме представляет собой упорядочивающую систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего, установленную по усмотрению и в интересах этих собственников в пределах, определенных законом и самими собственниками. На практике данные общие положения не ясны. Действительно, не всегда очевидно, какими именно техническими измерениями руководствоваться при определении суммы претензий.

Разногласия сторон в судебном деле возникли по поводу порядка определения объема оказанных услуг. Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (п. 1 ст. 544 ГК РФ).В соответствии с пунктом 1 статьи 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг гражданам, утверждаемых органами местного самоуправления. Таким образом, суд пришел к выводу о необходимости определения количества отпущенной тепловой энергии при отсутствии общедомовых приборов учета исходя из норматива потребления для населения, установленных органом местного самоуправления. Ссылка ответчика на необходимость произвести корректировку объема теплоэнергии с учетом показаний индивидуальных приборов учета не принимается судом. [3]

Отношения управляющей организации с собственниками помещений многоквартирного дома базируются на особенностях вопросов права долевой и совместной собственности, т.е. понятии права общей собственности, его субъектам, объектам и основаниям возникновения. Множественностью субъектов вызвана необходимость специального правового регулирования отношений общей собственности. Однако, по справедливому замечанию Е.А. Суханова, общая собственность не является какой-то новой, особой разновидностью (формой) собственности, она основывается на существующих формах собственности. Здесь не возникает никакой «смешанности собственности», ибо каждый участник остается самостоятельным собственником своего имущества, а относительно общего объекта правомочия собственника осуществляются сообща как принадлежащие одновременно нескольким лицам [4] . Мы полагаем, что в данном случае имеет место «внутренний» конфликт интересов собственников помещений в многоквартирном доме, возникающий в процессе реализации ими своих правомочий и исполнения обязанностей в отношении общего имущества такого дома. В силу значительной множественности субъектного состава в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает объективная потребность в формировании «общей воли» собственников такого имущества именно посредством общего собрания. При этом существует принципиальное отличие соглашения собственников, достигнутого решением общего собрания, от соглашения собственников – многостороннего договора, предусмотренного общим правилом ст.ст. 246, 247 ГК. На основании изложенного мы считаем целесообразным использовать форму общего собрания для всех способов реализации права собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе и в случае получения предусмотренного ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласия всех собственников помещений на уменьшение размера общего имущества в доме, в связи с чем предлагаем внести соответствующие поправки в указанные нормы ЖК РФ. Подчеркивая, что решение собственниками на общем собрании принимается путем голосования (совокупности их волеизъявлений), мы поддерживаем высказанную в литературе идею о том, что участие собственника в голосовании представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей. Представляется, что в анализируемой ситуации в полной мере подлежит применению сходная конструкция, известная юридической науке как правообязанность.

Итак, уточняя специфику отношений между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома, отметим, что сущность этих отношений заключается в опосредованном непрямом управлении домом (в частности, через ТСЖ). При этом «внутренние» отношения по управлению осложняются взаимоотношениями собственников общего имущества дома с иным управляющим субъектом – юридическим лицом, членами которого являются сами собственники. В данной ситуации правила о субъектах вступают в противоречие с постулатами о правовом режиме объекта. То есть по общему правилу юридические лица управляют имуществом, принадлежащим им на вещном праве (имеется в виду бездоговорное управление). Однако законодатель применил указанную конструкцию к управлению чужим имуществом: не наделяя субъекта управления – юридическое лицо – вещными правомочиями, дал право управлять данным имуществом как своим. Он фактически легализовал дополнительную правовую модель, противоречащую самой сущности юридического лица тем, что она позволяет ТСЖ «забрать» правомочия у собственников общего имущества, не являющихся его членами.

Читайте также:  Передача документов при увольнении кадровика

В частности, обратим внимание на существующую в ЖК РФ проблему «пересекающейся» компетенции органов управления домом, например:

— включение полномочия по принятию решений о передаче в пользование общего имущества дома в компетенцию общего собрания как собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44), так и членов ТСЖ (п. 12 ч. 2 ст. 145);

— право ТСЖ надстраивать, перестраивать часть общего имущества, осуществлять от имени и за счет собственников помещений строительство хозяйственных построек (п.п. 2-4 ч. 2 ст. 137), тогда как полномочия по решению данных вопросов относятся к компетенции общего собрания собственников помещений (п. 1 ч. 2 ст. 44);

— предоставление исключительно ТСЖ права получения земельных участков для осуществления жилищного и иного строительства в пользование либо в общую долевую собственность собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 137), лишив самих собственников возможности принятия решения по данному вопросу.

Из закона невозможно однозначно определить, являются ли данные действия распорядительными (тогда их имеет право совершать только собственник имущества) или исполнительными (тогда их осуществление без решения собственника (всего коллектива собственников помещений в доме) не допустимо).

Как правило, такие споры также решаются в гражданско-правовом порядке с учетом норм жилищного права, о чем свидетельствует следующее дело:

ООО «Управляющая Компания «Экран-город» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ИПВоркуевой Н. В. Предметом исковых требований с учетом уточнений явилось взыскание с ответчика 136 908 рублей 64 копеек неосновательного обогащения, возникшего в результате неоплаты последним услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников жилого дома. Истец также требовал взыскать 30 488 рублей 23 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами. Исковые требования основаны на статьях 8, 210, 249, 307, 309, 310, 395, 1102 и 1109 ГК РФ и статях 36, 37, 39, 46, 154, 158 и 162 ЖК РФ, пунктах 2, 7 и 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и мотивированы тем, что Предприниматель, как собственник помещения, обязан оплачивать услуги по содержанию общего имущества. Все суды (суд первой инстанции, первый арбитражный апелляционный суд, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) частично удовлетворили заявленные исковые требования: взыскал с Предпринимателя в пользу УК указанную в иске сумму долга и 27 439 рублей 39 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, применив при их расчете ставку рефинансирования девять процентов, действовавшую на день подачи иска; в удовлетворении остальной части требований отказал. [5]

Подобное решение было принято и АС Приморского края [6] , а также в ряде других судебных дел.

Споры выбранной управляющей организации с прежней управляющей организацией решаются судами с учетом норм договорного права, а также положений ЖК РФ. Особенно часто такие случаи возникают при смене управляющей компании. В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе, и выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации. Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Однако истцы нередко забывают о необходимости кворума.

Так, в деле, которое рассматривал Арбитражный суд Удмуртской Республики ООО «УК Доверие» обратилось в суд с иском к МУ «Городское жилищное управление – Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» (далее – ГЖУ) об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением домом документы.Как следует из материалов дела, собственниками помещений в многоквартирном жилом доме было проведено общее собрание по выбору новой управляющей организации – общества «УК Доверие» и расторжении договора управления с ранее управлявшей компанией – ГЖУ. В соответствии с пунктом 7.4. договора между ГЖУ и собственниками помещений многоквартирного дома договор управления может быть расторгнут по соглашению сторон или по условиям предусмотренным действующим законодательством. Решение о расторжении договора управления собственниками помещений в доме должно быть принято на общем собрании собственников большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 7.2. договора управления). При этом решение о выборе общества «УК Доверие» в качестве управляющей компании принято 44,89% собственников помещений дома, в связи с чем собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором выбрана в качестве управляющей организации общество «УК Доверие», неправомочно по причине отсутствия кворума. При указанных обстоятельствах суд признал, что исковые требования удовлетворению не подлежат. [7]

Споры управляющей организации с государственными органами не являются редкостью в судебной практике. При этом следует отметить, что, как правило, управляющие компании обращаются по вопросам признания недействительными различны документов, издаваемых государственными органами. Этот шаг необходим для дальнейшего предъявления иска о возмещении вреда со стороны государственных органов (ст. 1069 ГК РФ). Однако неясно, наступает ли обязательства государства по возмещению вреда, причиненного предпринимателям, вследствие издания властных актов не нормативного характера. Напомним, что нормативный правовой акт обладает определенными признаками и процедурой принятия в гражданском праве и в случае иска о необходимости возмещения вреда, причиненного изданием такого акта, должен быть признан незаконным. Что касается признаков и процедуры признания недействительным ненормативного правового акта (локального, например), то гражданское законодательство по этому поводу не содержит исчерпывающих норм.

Соответственно, суд вынужден отказывать в признании незаконным акта власти, если его признаки или процедура принятия не соответствует гражданскому законодательству. В целом, признание актов власти незаконными – достаточно сложная процедура и не всегда решение оказывается в пользу предпринимателя.

В одном из дел, рассматриваемых АС Приморского края ООО «Артемовская управляющая компания» (далее по тексту – заявитель, управляющая компания) обратилась в суд с заявлением к Отделу государственного пожарного надзора г. Артема Главного управления МЧС России по Приморскому краю (далее по тексту – административный орган) о признании недействительным предписания по устранению нарушений обязательных требований пожарной безопасности и постановления от о назначении административного наказания за нарушение требований пожарной безопасности. В обоснование требований заявитель указал, что им были приняты все возможные меры для выполнения предписания административного органа по устранению нарушений требований пожарной безопасности. Кроме того, собственники помещений отказываются финансировать выполнение противопожарных мероприятий, в связи с чем в действиях управляющей компании отсутствует состав административного правонарушения и на нею возлагаются не предусмотренные действующим законодательство обязанности. Исследовав материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд не нашел оснований для удовлетворения требований заявителя. Управляющая компания, приняв на себя обязательства по организации обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, отвечает за безопасную эксплуатацию многоквартирного дома и обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в них

граждан, включая и соблюдение правил пожарной безопасности [8] .

В целом, судебная практика по делам, где участником является управляющая организация, свидетельствует о спорных вопросах со всеми субъектами таких правоотношений (кроме жильцов), а также о том, что суды выносят решения в соответствии с положениями гражданского и жилищного права с учетом принятых норм договорного права.

[1] Решение Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-23915/2010-65/505 от 22 декабря 2010г.; Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики по делу №А71-10560/2010 от 27 декабря 2010г. и др.

Ссылка на основную публикацию
Спортзал в подвале частного дома
Организация фитнес-центра в подвале или цокольном этаже общественного нежилого здания не имеет ограничений по числу мест, площади, музыкальному сопровождению. Однако,...
Сколько стоит замена счетчика газа в квартире
Как и любое техническое оборудование газовые счетчики имеют определенный срок эксплуатации. Он зависит от типа и марки прибора. Меры по...
Сколько стоит заверить согласие у нотариуса
Стоимость нотариальных действий складывается из нотариального тарифа (он установлен законом и един для всех нотариусов) и стоимости правовой и технической...
Споры с управляющими компаниями судебная практика
Споры о понуждении управляющей компании (УК или ТСЖ) к исполнению своих обязанностей. В этой публикации адвокат Цехер Г. Я. приводит...
Adblock detector